Ввод дома в эксплуатацию что это значит

ввод дома в эксплуатацию что это значит

Последние новости

От ввода в эксплуатацию - до заселения

Подробности Опубликовано 28.03. 15:20

В процессе строительства многоэтажных жилых зданий, весьма ответственным является момент сдачи новостроек в эксплуатацию, поскольку нарушение строительных норм при возведении конструкций способно привести к трагическим последствиям в ходе дальнейшей эксплуатации здания.  По этой причине качество выполненных строительных работ в обязательном порядке контролируется государством.

До того как первые жильцы начнут заселяться в новые квартиры построенного дома, застройщик обязан получить разрешение на ввод новостройки в эксплуатацию от государственных контролирующих структур. В этой статье вы узнаете, кто и каким образом контролирует качество производства работ на разных этапах возведения жилого дома и какие документы требуются для подтверждения качества вновь построенного объекта.

Качество и безопасность новостройки подтверждается документально

Большинству граждан, которые становятся владельцами и конечными потребителями продукта от застройщика, проще говоря, жильцам квартир в новостройках, процессы и технологии проведения контроля над качеством строительных работ представляются весьма смутно. В большей степени они интересуются вопросами несколько иного характера – сроками сдачи дома, когда можно вселяться в квартиру и начинать делать ремонт по своим задумкам, то есть обживать свое новое жилище.

Однако не следует спешить, ведь до момента получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и заселение дома, квартиры не могут быть переданы в пользование гражданам. Здесь вступает в силу технология контроля качества строительных работ со стороны государства. А полученное застройщиком разрешение служит для новоселов гарантией тому, что все строительные работы были выполнены застройщиком должным образом, и с домом ничего плохого в будущем не произойдет.

Порядок оформления разрешений регламентирован законодательством

Итак, строительные работы на объекте полностью завершены и начинается пора оформления застройщиком ряда документов. Специально подобранный перечень документов призван подтвердить качество и безопасность эксплуатации возведенного объекта, а подписанный комиссией по приемке акт ввода здания служит основанием для передачи квартир их владельцам. И сегодня, по старой привычке, многие называют процесс проверки качества строительства объекта госкомиссией , хотя порядок сдачи объекта был изменен довольно давно.

Приемку дома членами госкомиссии в привычном понимании этой формулировки проводили до конца 2004 года, когда был принят и вступил в силу Градостроительный кодекс РФ. В комиссию включались представители проектных организаций – разработчиков проекта, архитектурно-строительного контроля, пожарного, санитарного надзора, а также сотрудников из ряда профильных организаций. Причем разрешение было необходимо получить от каждой организации, представленной в комиссии.  Введение в силу нового порядка приемки изменило порядок оформления необходимых документов, решение теперь принимается комплексно.

То есть процедура приемки несколько упростилась и после введения Градостроительного кодекса, ввод жилого объекта в эксплуатацию регламентируется следующими законодательными актами:

  • Статьей 55 Градостроительного кодекса РФ (ФЗ №190), которая гласит, что приемку объектов капитального строительства осуществляют органы местной власти.
  • Положением об осуществлении государственного строительного надзора в РФ (введенным постановлением правительства РФ №54 от 1 февраля 2006г.) органы стройнадзора обязуются проверять работы на каждом из этапов строительства, начиная с получения застройщиком разрешения на ведение строительства до заключительных этапов работ.

Этими законодательными актами, по сути, все мероприятия по приемке объекта сводятся к необходимости получения застройщиком двух документов:

На первом этапе выдается Заключение о соответствии - ЗОС (Заключение о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации).

Руководствуясь «Положением об осуществлении государственного строительного надзора в РФ», проверки качества выполненных работ проводятся в течение всего периода строительства, и к моменту завершения строительства, т.н. итоговой проверки, накапливается весомый перечень проверочных актов, содержащих сведения о недочетах, времени и сроках их устранения.

Необходимое заключение формируется на основании итоговой проверки объекта представителями Комитета государственного строительного надзора, а также согласно актам промежуточных проверок. В комитете работают профильные специалисты, каждый из которых проверяет определенный сегмент работ, согласно специализации - это электрики, сантехники, санэпиднадзор, пожарные инспекторы, и пр.

Вторым этапом приемки, на основании полученного заключения ЗОС, а также ряда документов (напрямую не относящихся к процедуре приемки: свидетельство собственности на землю и др.) застройщику выдается главный документ - Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

И уже после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, новый жилой дом считается прошедшим государственную проверку, подтверждается уровень качества проведенных работ, не вызвавший нареканий со стороны приемщиков, и жильцы могут быть спокойны относительно безопасности проживания. Это также означает доступность постановки дома на государственный учет (присвоение почтового адреса), и главное, разрешение на ввод в эксплуатацию означает, что квартиры вполне можно передавать владельцам (согласно актам приемки-переда чи).

Готовность объекта к итоговой проверке должна быть полной

До того, как вызвать представителей Комитета государственного строительного надзора на объект для итоговой проверки и сдаче объекта в эксплуатацию, застройщик (генеральный подрядчик) должен завершить следующие работы на объекте:

  • Строительно-монтажные работы.
  • Проверку функционирования инженерных коммуникаций.
  • Заключение договоров на обслуживание и эксплуатацию инженерных коммуникаций (лифтовое хозяйство, водоснабжение, канализация, газоснабжение, отопление, электроснабжение).
  • Благоустройство придомовой территории (асфальтирование дорог, подъездов для автомобилей, освещение, стоянки для автомобилей, пр.).
  • Обмер объекта сотрудниками БТИ.

Все перечисленное подтверждает полную готовность объекта для заселения и проживания. Любой недочет может стать препятствием для получения ЗОС и, соответственно, выдачи Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Отсутствие названного разрешения создает проблемы в передаче квартир собственникам. Тем самым застройщик оказывается в ситуации, когда он не в состоянии выполнить своих обязательств перед покупателями - контрагентами по договору долевого участия (ДДУ) в установленные сроки. Что влечет за собой судебные иски и возможные непредвиденные расходы для застройщика.

Перед заселением и оформлением дизайна…

До момента принятия Градостроительного кодекса (ГСК), обычной практикой было предоставление владельцам квартир возможности проведения ремонта до того, как дом официально введут в эксплуатацию. Сегодня требования другие – заселение жильцов может производиться только после получения застройщиком разрешения о вводе дома в эксплуатацию. А уже после того, как разрешение получено, квартиры передаются по актам приемки-передачи (к этому моменту данные обмера БТИ уже готовы). При этом действии - подписании акта, как правило, передаются ключи, после чего владелец может использовать жилплощадь по предназначению. И все же, владельцу рекомендуется воздержаться от проведения капитального ремонта, затрагивающего изменения конфигурации квартиры, до той поры, пока не будет оформлено свидетельство права собственности. Этим документом подтверждается принадлежность квартиры ее владельцу, располагая этим документом, квартиру можно продавать, дарить или передать по наследству.

Законом достаточно четко указано: внесение каких-либо изменений в конфигурацию квартиры до получения прав собственности недопустимо. Такой запрет вполне обоснован и связан с процедурой оформление кадастрового паспорта (необходимого для получения свидетельства о праве собственности). Ведь в процессе проведения этой процедуры может потребоваться повторный обмер площадей квартиры. При этом новые элементы дизайна (отделка листами гипсокартона, сооружение декоративных элементов – простенков, ниш, и пр.) могут стать помехой для обмерщиков и последние на законных основаниях потребуют устранения этих помех. Невыполнение их требований может послужить препятствием в дальнейшем оформлении прав собственности, а демонтаж элементов нового дизайна отделки связан с ненужными расходами.

Что в итоге?

В данной статье мы постарались перечислить все мероприятия, требуемые для получения документации, гарантирующей достаточно высокое качество выполнения строительных и сопутствующих работ, безопасное проживание жильцов в квартирах новостройки.

Надо отметить, современные процедуры в получении разрешительных документов разработаны таким образом, чтобы определить степень ответственности за выполнение проверок на каждом этапе. В основном это сделано в целях исключения из практики заочных проверок , проводимых за известное поощрение. На итоговой проверке подлежат рассмотрению акты промежуточных проверок – тем самым отслеживается качество выполнения скрытых работ, становится очевидным уровень ответственности застройщика по уровню организации внутреннего контроля.

В дополнение, благодаря современной системе проведения проверок несколько сокращается время, необходимое для оформления необходимых документов. В настоящее время застройщик, прилежно соблюдающий все строительные нормативы, затрачивает не более 2- 3 месяцев для оформления необходимых документов, включая передачу квартир владельцам.

Ввод в эксплуатацию

Узаконивание строений на территории Украины регулируется Законом Украины «О внесении изменений к некоторым законодательным актам Украины относительно усиления ответственности и усовершенствования государственного регулирования в сфере градостроительной деятельности». В версии Закона № 4220-VI от 22.12.г. внесены изменения, которые касаются усиления санкций за отклонение от процедуры введения в эксплуатацию строений. а именно

1.  штраф за самострой увеличен до 10 минимальных зарплат

2.  и введен новый штраф за эксплуатацию или использование самостроя в размере от 18 до 900 минимальных зарплат.

Частные жилые дома (до 3-х этажей) и дачные (садовые) домики с хозпостройками на преддомовой территории отнесли к объектам 2 категории сложности, то есть за использование или эксплуатацию не узаконенного объекта нужно будет заплатить штраф в размере 45 минимальных зарплат (примерно 51615,00 грн.). А также к этому штраф при узаконивании самостроя - в размере 11470,00 грн. Всего при оформлении самостроя сумма штрафов составит не менее 63085,00 грн.

Если в году действовал мораторий на взыскание штрафов за самострой, то с нового года такого облегчения уже не будет.

При таких условиях намного дешевле и проще ввести жилой (частный) дом в эксплуатацию, чем платить огромные штрафы.

Не забываем, что Кабмином уже принят порядок принудительного сноса частный строений (нежилых зданий и строений, садовых и жилых домов), построенных без должных на то разрешительных документов, так называемым  «самостроем». Именно так законодательство называет незаконное строительство любого вида – например, отдельная постройка, дом, здание или пристройка к ним.

Ответственной за снос самостроев назначена исполнительная служба из средств госбюджета, которые владелец снесенного самостроя будет обязан вернуть государству в полном объеме. Сумма данных затрат законодательно не зафиксирована, поэтому можно предположить, что маленьким он не будет.

Нынешнее законодательство предусматривает 3 основных способа ввода домов в эксплуатацию (в т.ч. самовольно построенных жилых, частных, дачных или садовых домов и хозяйственных построек), а именно:

1.   Ввод дома в эксплуатацию через БТИ (дома, дачи, построенные до 05.08.1992г.)

2.   Ввод в эксплуатацию дома в Упрощенном порядке (дома, дачи,  построенные до 12.03.г.)

3.   Ввод домов в эксплуатацию через Строительный Паспорт (дома, дачи,  построенные после 12.03.г.)

Ввод в эксплуатацию жилого дома через БТИ, построенного до 05.08.1992 г.,  регулируется приказом Минрегионстроя № 95 от 19.03.г.

Перечень документов для ввода в эксплуатацию через БТИ:

Госакт на земельный участок

Копия паспорта и кода владельца участка

Справка о членстве в садовом кооперативе и выкопировка на участок (для садовых домов)

Минимальная стоимость данного способа узаконивания самостроя обойдется от 5000 гривен

Специалисты компании Релайнс помогут ввести в эксплуатацию дом через БТИ, а именно

-документально оформят самовольное строительство

-получат разрешение на строительство

-введут в эксплуатацию

-оформят строительный паспорт

-окажут помощь в получении градостроительных условий и ограничений

-окажут помощь в получение свидетельства о праве собственности

Ввод в эксплуатацию домов в упрощенном порядке, построенных до 12.03. г.,  регулируется Законом Украины «О регулировании градостроительной деятельности» и приказом Минрегионстроя № 95 от 19.03.г.

Процедура ввода в эксплуатацию следующая

1. Сбор и подача документов в местную Инспекцию ГАСК

2. Проверка Инспекцией ГАСК соблюдения строительных норм при строительстве дома

Если при проверке будут установлены нарушения, это будет основанием для отказа в вводе жилого дома в эксплуатацию (узаконивании самостроя). При этом ГАСК выдаст предписание на устранение нарушений. До их устранения ввести дом в эксплуатацию нельзя.

Распространенные нарушения строительных норм:

-    Нарушено противопожарное расстояние к соседним домам или хозпостройкам (мин. 9,0 м. ДБН 360-92 «Градостроительство. Планировка и застройка город­ских и сельских поселений»)

-    Нарушено расстояние до соседней границы участка от наиболее выступающей конструкции стены (мин. 1,0 м. ДБН 360-92 )

-    Отсутствует акт противопожарной обработки деревянных конструкций дома (ДБН В.2.2-15-2005 «Жилые дома. Основные положения», ГОСТ 16363)

-    Отсутствует тамбур при входе в дом или его глубина менее 1,4 м. (ДБН В.2.2-15-2005)

-    Ширина марша внутренних ступенек лестницы в доме меньше 0,9 м. а их уклон превышает 1:1,25 (ДБН В.2.2-15-2005).

3. Регистрация и выдача декларации на построенный дом

Согласно приказа Минрегионстроя № 95 от 19.03.г. регистрация декларации о готовности объекта к эксплуатации осуществляется на протяжении 15 дней с даты подачи документов (на практике дольше), при условии, что декларация оформлена в соответствии с приказом и отсутствуют нарушения при проверке соблюдения строительных норм.

Вариант 3. Строительный паспорт

Ввод в эксплуатацию частного дома . построенного после 12.03. г. через Строительный паспорт застройки земельного участка регулируется Законом Украины «О регулировании градостроительной деятельности» и приказом Минрегионстроя № 103 от 05.07.г.

Процедура узаконивания самостроев через строительных паспорт застройки земельного участка следующая

1. Сбор и подготовка документов (включая заключение органа архитектуры, технические условия, выкопировки с кадастрового плана, топографо–геодезичную съемку и т.д.)

2. Получение Строительного паспорта

Основанием для отказа в выдаче Строительного паспорта является:

- несоответствие намерений застройки участка требованиям градостроительной документации, строительным нормам, государственным стандартам и правилам застройки

- отсутствие детального плана застройки соответствующей территории населенного пункта.

3. Проверка Инспекцией ГАСК соблюдения строительных норм и правил

Если при проверке будут установлены нарушения, то это будет основанием для отказа в вводе объекта в эксплуатацию. При этом ГАСК выдаст предписание на устранение нарушений. До их устранения ввести дом в эксплуатацию нельзя.

4. Регистрация и выдача декларации по вводу в эксплуатацию дома

Регистрация декларации осуществляется на протяжении 30 дней с даты подачи документов (на практике дольше), при условии, что декларация оформлена в соответствии с приказом и отсутствуют нарушения при проверке строительных норм.

Подводные камни при узаконивании самостроев или при введении в эксплуатацию строительных объектов.

Согласно ранее указанных нормативных документов (Закон Украины «О регулировании градостроительной деятельности» и приказом Минрегионстроя № 95 от 19.03.г). в упрощенном порядке ввод в эксплуатацию (узаконивание) индивидуальных жилых домов, а также дачных (садовые) домиков и хозпостроек, построенных не законно (без разрешения) до 12.03.г. Законодательством установлено, что к незаконно (самовольно) построенным относятся дома и хозяйственные постройки, которые построенные без разрешения на строительство, без утвержденного и согласованного проекта или с нарушением строительных норм и правил.

Однако при узаконивании построек в упрощенном порядке на практике сталкиваешься с определенными трудностями.

1. В открытом доступе отсутствуют инструкции по заполнению деклараций о готовности объекта к эксплуатации и отчет о техническом обследовании самостроя, а также не указано на основании каких нормативных документов это заполняется. Учитывая различие формулировок одних и тех же строительных терминов во многих актах, этим умело пользуются местные ГАСКи для отказа в регистрации декларации, а значить отказа в узаконивании самостроя.

2. ГАСКи требуют заверенные копии технического паспорта на дом. Но нотариусы такие паспорта нотариально не заверяют. Можно заказать выкопировку технического паспорта в самом БТИ, но тогда дата выдачи выкопировки не будет совпадать с датой выдачи оригинала, а последняя указывается как в декларации, так и в техническом отчете. Как следствие – данные декларации не соответствуют поданным документам, что также является основанием для отказа в узаконивании самовольной постройки.

3. Если в госакте на земельный участок отсутствует название улицы и номер участка, то провести узаконивание самостроя на таком участке весьма проблематично, поскольку адрес участка на госакте будет не совпадать с названием адреса, указанного в техническом паспорте на дом

4. В декларации о готовности объекта к эксплуатации имеется раздел об инструментальном обследовании строительных материалов, из которых построен дом или хозпостройка. Такое обследование материалов возможно провести только на этапе строительства. После окончания строительства проведение инструментального обследования очень проблематично, поскольку какой застройщик согласиться частично разобрать построенный дом и предоставить образцы стройматериалов для обследования.

5. Некоторые местные ГАСКи имеют привычку при отказе в регистрации декларации указывать только тип нарушения (например, неправильно заполненная декларация), без указания в отказе конкретики самого нарушения. Это делает малоперспективным обжалование такого отказа в судебном порядке, поскольку не известна суть нарушения, а ее нужно указывать в документах для суда.

Поэтому, для сбережения собственного времени, сил и нервов введение в эксплуатацию (узаконивания) домов лучше поручить опытным сотрудника компании Релайнс.

Источники: http://bkmv.ru/content/newbuilding/1410-ot-vvoda-v-ekspluatatsiyu-do-zaseleniya, http://reliancegroup.com.ua/component/content/article/11-%D1%81%D1%82%D0%B0%D1%82%D1%8C%D0%B8/63-%D0%B2%D0%B2%D0%BE%D0%B4-%D0%B2-%D1%8D%D0%BA%D1%81%D0%BF%D0%BB%D1%83%D0%B0%D1%82%D0%B0%D1%86%D0%B8%D1%8E2




Комментариев пока нет!

Поделитесь своим мнением

Сумма цифр: код подтверждения